Одним із найактуальніших питань будівельного бізнесу сьогодення, є питання: «Що робити із землею, на якій завершено будівництво об’єкта архітектури?»
Будівництво досить складний та довготривалий процес і передчасна втрата права користування землею, може значною мірою негативно вплинути на забудовника, як економічно, так і репутаційно. Тому забудовники намагаються брати землю в оренду на якомога довший строк, щоб мінімізувати свої ризики.
Однак, вказаний підхід породжує іншу перешкоду, що полягає у необхідності нести вимушені витрати за землі (земельний податок, орендні платежі), що вже забудовані і не представляють інтересу для забудовника.
Інколи такі «пасивні» земельні ділянки залишаються у користуванні по декілька років. Отже, постає питання, як забудовнику позбутися забудованої ним земельної ділянки?
Частиною 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об’єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.
На папері виглядає досить просто, однак на практиці розірвання договору оренди землі у більшості випадків вирішується у судовому порядку. Особливо складним процес розірвання договорів оренди землі є у містах Києві та Одесі.
Все починається із відповідного звернення до органу місцевого самоврядування. І перше, з чим стикаються забудовники, є ігнорування або невмотивована відмова від розірвання договору оренди, з боку відповідної ради.
Такі дії або бездіяльність органів місцевого самоврядування порушує право орендаря, встановлене законом, отже є підстава для звернення до суду.
Перед тим, як звертатися до суду із позовом про розірвання договору оренди землі, необхідно підготувати доказову базу.
З огляду на диспозицію ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», право на розірвання договору оренди, виникає при дотриманні двох обов’язкових умов: 1. добросовісність орендаря земельної ділянки; 2. завершення будівництвом об’єкта архітектури, для якого виділялася земельна ділянка.
Також, існує ще третя умова, що не визначена вказаною вище нормою, однак про це пізніше.
Під добросовісністю орендаря мається на увазі належне виконання забудовником умов договору оренди. Звичайно, для визначення стратегії захисту інтересів забудовника, необхідно детально проаналізувати положення відповідного договору оренди землі. Однак, у всіх договорах оренди комунальної землі містяться положення, що зобов’язують орендарів своєчасно сплачувати орендні платежі, земельний податок, а також використовувати земельну ділянку у відповідності до її цільового призначення.
Належним доказом того, що забудовник добросовісно виконував свої зобов’язання щодо оплати орендних платежів та земельного податку, будуть відповідні платіжні документи.
Щодо дотримання умов цільового використання земельної ділянки, тут процес доказування дещо складніше.
Умовно, такі докази можна розділити на два типи. Перший – це надання суду документів, що підтверджують цільове використання землі (містобудівна документація, експертні звіти щодо розгляду проектної документації, документи про дозвіл на початок будівельних робіт, сертифікати про готовність об’єкта до експлуатації тощо).
Другий підхід – це відсутність відповідної реакції органів архітектурно- будівельного контролю та органів місцевого самоврядування, щодо зупинення будівельних робіт за нецільове використання землі та притягнення винних осіб до відповідальності.
Щодо доведення факту завершення будівництвом об’єкта архітектури, необхідно враховувати наступне.
Будівля вважається побудованою та стає об’єктом нерухомості, в розумінні цивільного законодавства тоді, коли забудовник (замовник будівництва) отримав сертифікат про готовність об’єкта до експлуатації.
Отже, на підтвердження факту завершення будівництва, до позову необхідно долучити сертифікат про готовність об’єкта до експлуатації, виданого відповідним органом архітектурно-будівельного контролю.
Третя умова, що потребує доказування, про яку було згадано вище, не визначена напряму положеннями ст. 19 Закону України «Про оренду землі», а виходить із самої суті договору оренди землі.
Так, для розірвання договору оренди землі в судовому порядку, орендар повинен довести факт припинення користування земельною ділянкою.
Така позиція була підтримана Верховним Судом у постанові від 27.03.2019 по справі № 925/315/19.
Тому, перед тим, як вимагати у судовому порядку розірвання договору оренди землі, необхідно здійснити передачу об’єкта нерухомості керуючій компанії, ОСББ або новому власнику. А докази проведення такої передачі або відчуження, долучити до позовної заяви.
Також, доказом того, що орендар припинив користуватися земельною ділянкою є припинення проведення виплат за оренду землі та земельного податку з дня, коли забудовник вважає договір оренди припиненим.
Якщо орендар продовжить сплачувати орендні платежі та нараховувати собі податкові зобов’язання із земельного податку, суд може кваліфікувати такі дії, як продовження користування земельною ділянкою на умовах оренди і відмовить у позові про розірвання договору оренди землі.
