Купівля власної квартири, поряд із оплатою навчання, купівлею авто тощо, є однією із головних витрат українців в своєму житті. Це і зрозуміло, нерухомість коштує дорого і більшість пересічних громадян роками збирають гроші на власні квадратні метри.
Купівля власної квартири, поряд із оплатою навчання, купівлею авто тощо, є однією із головних витрат українців в своєму житті. Це і зрозуміло, нерухомість коштує дорого і більшість пересічних громадян роками збирають гроші на власні квадратні метри.
В умовах фактичної відсутності ефективного контролю за будівництвом житла в України та великою кількістю недобросовісних представників будівельного бізнесу, все більше українців дивляться на вторинний ринок нерухомого майна. Однак і на вторинному ринку існує безліч ризиків, що пліч-о-пліч рухаються із купівлею-продажем житлової нерухомості.
Одним із таких ризиків є купівля квартири у того з подружжя, хто пережив свою другу половинку і ось чому.
Як відомо, в Україні діє презумпція спільного сумісного майна подружжя, тобто майно, що було набуте у шлюбі, належить на праві спільної сумісної власності обом з подружжя, якщо інше не доведено у судовому порядку або не встановлено правочином.
В свою чергу, покупець нерухомого майна, за загальним правилом несе всі несприятливі ризики, пов’язані із набуттям такого майна.
Поряд із цим існує досить розповсюджена правова проблема, породжена низьким рівнем правової свідомості наших громадян. Проблема полягає у тому, що після купівлі квартири під час шлюбу, зазвичай покупцем (номінальним підписантом договору купівлі-продажу або іншого правочину) виступає один із подружжя і він же вноситься в реєстр права власності, як власник відповідної квартири.
Водночас, у такій ситуації, дані реєстру будуть неправдивими, оскільки в силу дії презумпції спільного сумісного майна подружжя, реальними власниками квартири виступатимуть обидва з подружжя в рівних долях, якщо інше не визначено угодою між ними, судовим рішенням або шлюбним договором.
Крім того, Верховний Суд вже неодноразово зазначав, що державна реєстрація прав – це лише офіційне визнання і підтвердження державою факту набуття, особою права власності на нерухоме майно, а сам по собі запис у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не породжує право власності.
Якщо обидва з подружжя, які продають житло, живі, то вказана проблема відсутності реєстрації права власності на ½ частку квартири за дружим із подружжя, нівелюється підписаною та завіреною нотаріусом згодою такого другого з подружжя, яка вимагається нотаріусом при посвідченні відповідних угод.
Однак, якщо другий з подружжя, який не зазначений власником нерухомого майна у реєстрі, помер, покупець нерухомості може стикнутися з досить складною ситуацією, наслідком якої, вірогідно буде втрата права власності на частину відповідного нерухомого майна.
Річ у тому, що у другого з подружжя, який не є номінальним власником квартири, міг існувати заповіт, в якому не вказаний чоловік/жінка, які є номінальним власником (ваш продавець квартири). Також, такий номінальний власник квартири міг відмовитися від спадкування майна, що за життя належало померлому дружині/чоловіку, навіть не усвідомлюючи, що таким чином втратив право власності на ту частку квартири, що належала померлому.
Водночас, такий продавець продовжує жити із переконанням, що він є власником всієї квартири, оскільки вказаний власником у реєстрі. Більш того, досить часто такі «власники» не усвідомлюючи реальну ситуацію, здійснюють відчуження (продаж або дарування) «належної» їм квартири добросовісним набувачам. А потім, через деякий час, можуть з’явитися спадкоємці за заповітом або законом, або навіть місцева влада, яка отримує майно померлого, якщо це майно не було прийнято у спадок.
І замість того, що бути щасливим власником квадратних метрів, покупець стає учасником судових спорів про визнання договорів купівлі-продажу, дарування тощо недійсними, встановлення факту належності частини майна другому померлому із подружжя тощо.
Судовий реєстр рясніє рішеннями по справах у аналогічних випадках. Зокрема, показовим є постанова Верховного Суду від 14.07.2021 у справі № 200/7924/16, де Верховний Суд скасував рішення судів першої та апеляційної інстанції, задовольнивши касаційну скаргу спадкоємця до особи, що набула право власності на квартиру.
Як уберегтися добросовісному покупцю майна:
- не довіряти даним державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
- здійснювати юридичну перевірку історії нерухомого майна;
- здійснювати аналіз прав власності та їх структуру у продавця;
- перевіряти єдиний державний реєстр судових рішень;
- вимагати приведення у відповідність майнових прав та прав власності продавця (у разі виявлення порушень);
- визначати можливе коло спадкоємців та інших осіб, що можуть мати претензії на майно, проводити переговори щодо їх відмови від претензій на майно.
Замість епілогу.
Якщо проводити аналогію із медичною практикою, найефективнішим та більш безболісним способом захисту права власності на нерухоме майно, особливо коли йде річ про власне житло, буде терапія у вигляді профілактики та прогнозування ризиків, а не хірургічне втручання, у вигляді судових спорів.
